奥园健康：物业营收与在管面积剪刀差1.8%

奥园健康：物业营收与在管面积剪刀差1.8%亲爱的公主病百度云 【编者按】房企分拆物业上市成风，上市初期，营收高度依赖关联方已成普遍现象。随着物企规模扩张，第三方在管面积占比扩大，来自关联方的收入与在管面积的比例出现了“剪刀差”。推出《物

【编者按】房企分拆物业上市成风，上市初期，营收高度依赖关联方已成普遍现象。随着物企规模扩张，第三方在管面积占比扩大，来自关联方的收入与在管面积的比例出现了“剪刀差”。推出《物企关联史》系列，独家穿透地产与物业公司的关联关系。本期解读—— 奥园健康。

【股权关系】奥园健康与 中国奥园之间为“母子”关系， 中国奥园间接持有其54.6% 股权。

【业务关系】奥园健康来自母公司 中国奥园的在管面积占比为92.2%，收入占比为90.4%，物业营收与在管面积剪刀差为1.8%。

文/研究院 王泽红

奥园健康， 中国奥园旗下物业企业，于2019年3月18日上市，紧随超额配股权获悉数行使后， 中国奥园间接持有其54.6% 股权。

上市一年后， 奥园健康开启收并购步伐。继4月22日以2.48亿元收购乐生活智慧社区服务集团80%的权益之后，又于5月11日以3700万元收购宁波宏建65%股权。交割后，宁波宏建的财务业绩将并入 奥园健康的综合财务报表。

有分析指出， 奥园健康收购宁波宏建的直接意义将进一步扩展其在华东地区的物业管理组合，为现有物业管理业务带来协同效应，同时，将增强其核心物管业务板块的竞争力和收入来源，巩固行业的领导地位。

剪刀差1.8%

2019年， 奥园健康实现总收入约9.01亿元，同比增幅45.6%。其中，物业管理服务2019年实现营业收入6.5亿元，同比增长42.62%；商业运营服务2019年实现营业收入2.5亿元，同比增长53.62%。

从营收占比来看， 奥园健康的两大业务板块，物业管理服务、商业运营服务收入分别占总收入约71.8%、28.2%。截止2019年末， 奥园健康70%的营收还是来自于物业管理服务，收入结构不变。

2019年， 奥园健康2019年物业管理服务在管面积达到1510万平方米，同比增长45.2%；合约面积约4000万平方米，大幅增长。乐生活是 京汉股份的关联物业公司，此次收购乐生活后，将给 奥园健康带来2,263万方的在管面积，在管面积直接增长150%。

2017-2019年， 奥园健康来自第三方物业开发商的在管面积占比分别为4.5%、5.4%、7.8%，来自第三方物业开发商的收入占比分别为2.9%、5.3%、9.6%。来自 中国奥园集团及关联方的在管面积、收入占比连续三年在90%以上。

以2019年数据来看， 奥园健康来自母公司 中国奥园的物业服务在管面积占比为92.2%，收入占比为90.4%，物业营收与在管面积剪刀差为1.8%。

商业服务拉升毛利率

商业运营服务板块， 奥园健康2019年新开业10个商场，增加在管合同建筑面积约36.69万平方米；截至2019年末， 奥园健康累计运营服务37个商场，合同总建筑面积约180万平方米，新增合同建筑面积合计49.3万平方米，同比增长38.8%。

2019年，商业运营服务实现营业收入2.5亿元，同比增长53.62%，毛利约1.13亿元，毛利率约44.5%。商业运营服务板块毛利率较高，高出物业管理服务约10%。

奥园健康2019年无重大收并购事项，但今年在相继并购乐生活、宁波宏建后，是否会因收购导致毛利率下降，现在无从得知。

对此，克尔瑞证券分析道，乐生活盈利水平低于 奥园健康，预计将在短期内稀释 奥园健康的利润率，2020年的毛利率和归母净利率将分别较前次预测下调2.5和1.7个百分点，至31.5%和14.6%。

不过，在敲钟上市前的新闻发布会上， 奥园健康管理层曾表示：“未来 奥园健康生活将加大战略性收购，但毛利应该不会呈下降趋势，因为相对来讲，目前 奥园健康生活商业运营毛利整体由于物业管理运营，未来这家公司将会加大商业运营服务的投入。”